律師回復

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  其中，逾期交房或逾期交付產(chǎn)證已經(jīng)占到了50%左右。由于前幾年都是賣方市場，購房者根本就沒有合同談判的話語權。因此，合同約定的逾期違約金過低，就成了一個非常普遍的現(xiàn)象。大運盛城四期逾期交房違約糾紛案，就是一個典型的案件。該案涉訴的預售合同中，開發(fā)商逾期交房約定的違約金標準是日萬分之零點五，約是金融機構計收逾期貸款利息的四分之一，消費者購房按揭貸款利率的三分之一左右。這個違約金標準顯然是相當?shù)偷摹?圍繞著過低的違約金約定，被逾期交房的消費者是否可以請求調(diào)整約定的違約金賠償標準，存在一定的爭議。我認為，認為約定的違約金標準過低不能調(diào)整，完全是一種悖論。（以下黑體字為一方觀點） 合同是雙方協(xié)商的結(jié)果，有約定從約定，符合合同自由原則。 合同的約定內(nèi)容能否請求調(diào)整，《中華人民共和國合同法》已經(jīng)有了明確的規(guī)定。只要符合合同法規(guī)定的條件，合同一方可以請求調(diào)整。從立法思想上，堅持合同正義原則對合同自由的適度干預，也是我國合同立法的指導思想之一。“有約定從約定”只是合同自由原則的一個通俗表述，屬一般性原則，但不能以此否認國家立法對合同自由適度干預的特定訴求。 合同約定的逾期交房和逾期付款的違約金標準是對等的，即使約定過低，但雙方的互賠標準相同，沒有違反公平原則。 這個觀點錯誤在于，第一，購房者和開發(fā)商的風險承擔基礎不同。一般購房者在簽訂預售合同并支付首款后，一個月之內(nèi)就通過貸款支付了余款。而開發(fā)商從預售到房屋竣工交付，時間周期較長，消費者的風險也很高。因此經(jīng)營者基于其優(yōu)勢地位約定的對等的互賠標準，并不能表征合同的公正性水平；第二，是否公平公正，是相對于一個既定的違約事實和守約方的損害來說的，雙方是否承擔相同比例的違約金不是合同正義原則所參照的標準。如果因為雙方對等，就公平了，我們可以做一個簡單的假設，如果雙方都沒有約定違約責任，是不是基于開發(fā)商的違約事實，購房者就不可以追究對方的違約責任了呢？答案顯然是否定的。以雙方的互賠標準相同來說明合同約定公正，顯然是錯誤的。 預售合同的條款經(jīng)過雙方的協(xié)商，不算是格式條款，不受格式條款相關規(guī)定的約束。 預售合同既包括格式條款，也包括非格式條款。是否格式條款，不是能否請求調(diào)整的直接原因。但如果經(jīng)營者在售房過程中，為重復使用而事先擬定好并排斥購房者就條款內(nèi)容進行協(xié)商的條款，仍然屬于格式條款。重復使用和事先擬定是格式條款的表征。因排斥合同相對方的協(xié)商權利導致其合同權益受到嚴重損害的格式條款，合同相對方可以依法請求變更或撤銷。 開發(fā)商逾期交房期間，如果購買者沒有另行租房并發(fā)生租金費用損失，就不能請求調(diào)整違約金標準。 關于損失賠償，我國合同法確立了損失完全賠償原則。其中，損失既包括直接損失，也包括可得利益的損失（又稱間接損失）。當然，在確定這一合同立法原則的同時，參考各國立法及有關國際公約的規(guī)定，以違約方是否可預見為其賠償范圍的限制，這與大多數(shù)國家以及國際公約的做法一致。認為損失必須是業(yè)已發(fā)生的損失缺少法律依據(jù)。因此，開發(fā)商逾期交房后，是否實際另行租房居住并發(fā)生租金費用，不能作為確定業(yè)主是否有權請求調(diào)整違約金標準的依據(jù)。只要是可確定的損失，并不限于業(yè)已發(fā)生。 另外，受高院2003年的一個司法解釋的影響，很多人想當然地認為，逾期交房的損失，只是另行租賃房屋的租金損失。筆者認為這個看法是片面的。為購房申請的按揭貸款，每月要按照約定或國家規(guī)定的利息標準支付資金成本，這也是合同雙方均可以預見的損失。即便沒有按揭貸款，通常按照國家同期銀行貸款利率計算的房款利息損失，亦可作為守約方的損失參照。從這個角度來看，以是否產(chǎn)生租金費用來作為損害賠償水平的依據(jù)顯然是不對的。 違約金標準約定過高，法院依法進行調(diào)整已經(jīng)非常常見，但以約定過低要求調(diào)整違約金計算標準的，目前尚沒有先例。 是否有先例不是能否請求調(diào)整的法律依據(jù)。在司法實踐中，判例所確定的事實可以作為另案的證據(jù)被采用，但關于法律的適用部分，對新的案件的審理沒有法定的拘束力。更何況，司法實踐也是逐漸地隨著經(jīng)濟法律關系調(diào)整的需要而不斷突破的。是否調(diào)整的關鍵，除了考慮守約方因?qū)Ψ竭`約而遭受的損失因素以外，更多的，需要著眼于我們所需要維護的合同原則和合同秩序，對于違約行為給予必要的懲罰和警戒。 既然合同約定對方逾期超過一定期限時，守約方有權解除合同并要求賠償損失，要求調(diào)整違約金標準缺乏合同依據(jù)。 合同解除權是一項形成權，僅以權利人單方的意思表示即可使民事法律關系發(fā)生、變更或消滅，權利人有權單方選擇放棄。并且，合同解除權和債權請求權屬于兩個不同性質(zhì)的權利。解除權并非違約責任的承擔方式，其目的在于單方面結(jié)束效率低下、不穩(wěn)定的合同關系，以免損失的擴大，而并非在于補償因?qū)Ψ竭`約而導致的損害，其本身也無法達到補償損失的救濟目的。因此，放棄行使合同解除權，并不意味著放棄追究合同相對方的違約責任。 期房風險客觀存在，逾期交房的風險是可以預見的，開發(fā)商的銷售價格和違約金約定是購房者簽訂合同時自愿接受的。 國家公權力對合同行為的干預，是對于事實上的不公平進行司法救濟，是基于合同正義原則。在合同訂立過程中導致事實上不平等的原因，可能是因為經(jīng)營者的優(yōu)勢地位或信息不對稱，形式上是否經(jīng)過協(xié)商或是否有證據(jù)證明合同一方被強迫，均不能成為合同正義原則對合同自由進行干預的抗辯理由。 房價上漲的收益已經(jīng)足夠彌補購房者因逾期未被交房而產(chǎn)生的損失，即便約定違約金過低，也不能請求調(diào)整。 房價的上漲或下跌，不以合同雙方的意志為轉(zhuǎn)移，和合同雙方是否按約履行合同義務無關。房價上漲給合同一方帶來的預期收益，是消費者承擔市場價格下跌風險的對價收益。違約金給付約定，是基于雙方的合同義務，違約金約定水平的高低及其公正性水平，是以違約方因毀約給對方造成的損失為參照的，和市價的變化無關。 關于的問題，換個角度，從正面來看，如果確實過低，審判機關應當依法予以調(diào)整。聯(lián)業(yè)律師行 許海波 爍東 原問題：《開發(fā)商違約金過低是否可以調(diào)整》

  回復于 2022-05-25 01:45:44