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  1、召開業(yè)主大會，就物業(yè)管理事宜進行投票表決，超過2/3以上同意，即可更換物業(yè)公司2、由業(yè)委會主持物業(yè)管理招標(biāo)等事，擬定管理要求和費用標(biāo)準(zhǔn)，做標(biāo)書3、聯(lián)系物業(yè)公司或房屋主管部門進行公開物業(yè)招標(biāo)4、由業(yè)主聯(lián)合組建評標(biāo)小組，可以外請物業(yè)專家做參考意見，請房屋主管部門領(lǐng)導(dǎo)參加以示公允5、評標(biāo)，并選出中標(biāo)的物業(yè)公司6、由業(yè)委會向業(yè)主大會做招投標(biāo)報告，并出示評標(biāo)過程及最終結(jié)果，業(yè)主大會對業(yè)委會的結(jié)果進行投票表決7、表決通過，由業(yè)委會同物業(yè)公司簽署物業(yè)管理協(xié)議，安排新老物業(yè)交接手續(xù)，新物業(yè)進場。8、表決否定，重新由步驟2進行；或從步驟5進行，對落選的物業(yè)公司再次評標(biāo)但現(xiàn)實情況卻是更換物業(yè)舉步維艱，由于多種原因很難輕松炒掉一個物業(yè)公司。首先是業(yè)委會成立難。一般來說，根據(jù)《陜西省城市居住區(qū)業(yè)主委員會組建辦法》規(guī)定，居住區(qū)內(nèi)物業(yè)綜合驗收合格，且入住業(yè)主達到百分之五十以上和已出售的公有住宅具備實施物業(yè)管理條件的。應(yīng)當(dāng)籌備召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并向所在區(qū)房管部門提出申請。但實際情況是很少有開發(fā)商主動鼓勵成立業(yè)委會，只有靠熱心業(yè)主站出來。其次，業(yè)主通過難。按規(guī)定，小區(qū)要換“管家”，需半數(shù)以上業(yè)主贊成，且這部分業(yè)主購買的房屋面積也超過小區(qū)建筑物總面積的半數(shù)。他表示，一些小區(qū)里至少有10%~20%的房子沒賣出去；一些買了不住或常年在外的；還有一些住戶是小區(qū)開發(fā)商的關(guān)系戶；另外很多業(yè)主對成立業(yè)委會并不關(guān)心。另外，業(yè)委會運作難。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，在成立初期，熱心業(yè)主可以提供地方、湊錢，可時間長了。業(yè)委會與業(yè)主，甚至業(yè)委會內(nèi)部的矛盾就顯現(xiàn)出來了，缺少正常運轉(zhuǎn)的機制，也就很少考慮具體的業(yè)委會的存在了。 原問題：《一個小區(qū)怎樣能換物業(yè)？》

  回復(fù)于 2022-11-05 01:16:51