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  房地產(chǎn)開發(fā)方有關(guān)涉稅稅收政策：1.營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)方以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取被拆遷方的房產(chǎn)及土地使用權(quán)，根據(jù)營業(yè)稅政策規(guī)定，有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)行為應(yīng)當繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，所謂有償包括取得的貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益，所以，對房地產(chǎn)開發(fā)方取得的非貨幣性資產(chǎn)方式銷售不動的行為應(yīng)當按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。但以拆遷還建的房產(chǎn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)方，在銷售不動產(chǎn)計稅營業(yè)額的確定上，應(yīng)當區(qū)分三種不同情況： 第一種情況：原地還建。被拆遷方還建房產(chǎn)所占的土地使用權(quán)仍為被拆遷方原有土地使用權(quán)一部分的。如：某開發(fā)商與被拆遷方協(xié)議：所開發(fā)的商品房的一樓門面房全部歸被拆遷方所有，二樓以上為開發(fā)商所有。那么一樓門面房就應(yīng)視同開發(fā)商銷售給拆遷方的不動產(chǎn)，在核定銷售不動產(chǎn)計稅營業(yè)額時，不應(yīng)當按一樓門面房的公允價值(即市場價格)作為計稅營業(yè)額，因為公允價值中是包括一樓門面房土地使用權(quán)的價值在內(nèi)，而作為開發(fā)方與被拆遷方之間并不存在：被拆遷方先將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，然后開發(fā)商再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給被拆遷方的這一過程，對被拆遷戶還建的這一部分房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其土地使用權(quán)仍為被拆遷戶所有；也不應(yīng)當按所還建的建筑物的公允許價值確定，因為其銷售取得的經(jīng)濟利益并非是其建筑物。房地產(chǎn)開發(fā)方取得的經(jīng)濟利益為被拆遷方的房產(chǎn)，所以，應(yīng)當按被拆遷方房產(chǎn)的公允許價值確定其營業(yè)稅業(yè)稅的計稅營業(yè)額。 第二種情況：易地還建。被拆遷方所還建的房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)與被拆遷方原擁有的土地使用權(quán)之間不存在任何聯(lián)系的。如開發(fā)商與被拆遷方協(xié)議：按原住房面積1：1.15的比例還建。房屋被全面拆除并重新規(guī)劃新建。那么被拆遷戶還建的房產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)與其原有房產(chǎn)所擁有權(quán)不存在任何的聯(lián)系，作為開發(fā)商為取得被拆遷土地使用權(quán)所付出的代價不僅僅就是建筑房屋的成本，還包括另行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的價值，也就是說開發(fā)方與被拆遷方還存在著以土地使用權(quán)換取土地使用權(quán)的行為。所以，對此還建的房產(chǎn)應(yīng)當按公允價值(公允價值中就包含有土地使用權(quán)的價值在內(nèi))作為開發(fā)方銷售不動產(chǎn)的計稅營業(yè)額。 第三種情況：按質(zhì)作價互找差價。如果除還建的房產(chǎn)之外，另有貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益交易的，則計算計稅營業(yè)額時：對開發(fā)方另外收取房屋補價的，應(yīng)當一并作為計稅營業(yè)額；對開發(fā)方支付給被拆遷方房產(chǎn)補價的，應(yīng)當從其計稅營業(yè)額中扣除。 2.企業(yè)所得稅 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅總是問題的通知》(國稅發(fā)[2006)31號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，按銷售與購買兩筆業(yè)務(wù)處理。在確認企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定，非貨幣性交易應(yīng)當按公允價值即市場價格進行確定。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換入的拆遷戶的非貨幣性資產(chǎn)(房屋、土地使用權(quán))，如能提供真實合法憑證(合同、發(fā)票等)，可以按照配比原則，分配計入各成本對象中按規(guī)定扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷還建房產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，為房地產(chǎn)開發(fā)企事業(yè)的回遷房屋竣工驗收合格可交付使用的當月。 3.印花稅 采用以貨換貨方式進行商品交易簽訂的合同，拆遷還建交易中，雖然房地產(chǎn)開發(fā)方與被拆遷方只簽訂了一次合同，但實質(zhì)上是發(fā)生了兩次產(chǎn)權(quán)交易：對被拆遷方將原有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)方，發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，應(yīng)當按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的萬分之五征收印花稅；同時，開發(fā)方產(chǎn)針所開發(fā)的房產(chǎn)銷售給被拆遷方，雖然并未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，但房屋的所有權(quán)應(yīng)當是屬房地產(chǎn)開發(fā)商所有。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006)162號)第四條規(guī)定：“對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。”印花稅的計稅依據(jù)同營業(yè)稅的計稅依據(jù)。4.契稅 根據(jù)契稅條例及其《細則》的有關(guān)規(guī)定：承受土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬的行為應(yīng)當繳納契稅。但在契稅的計稅依據(jù)上，土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。所謂土地使用權(quán)交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為；房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。對土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款；對交換價格相等的，免征契稅；對土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換的，交換價格不相等的，同樣是由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款；對交換價格相等的，同樣是由征契稅。由此，對拆遷還建房產(chǎn)，如果開發(fā)方除還建的房產(chǎn)外，另外向被拆遷戶支付了貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的，開發(fā)方應(yīng)當就另外支付的部分按規(guī)定的稅率繳納契稅；如果開發(fā)方與被拆遷戶純粹是以房換房(或以地換房)，雙方互不找差價的，則不繳納契稅；如果開發(fā)方只是給予被拆遷戶補嘗費，即不存在還建房產(chǎn)的，則開發(fā)方應(yīng)當按所支付給被拆遷戶的全部價款和價外費用為計稅依據(jù)，依照規(guī)定的適用稅率繳納契稅。 5.土地增值稅 根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，以房換地，應(yīng)視同銷售征收土地增值稅。房屋銷售收入按公允價值計算。土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為稅基，采用四級超率累進稅率計算應(yīng)納稅額。計算的基本原理和方法是，首先以出售房地產(chǎn)的總收入減除扣除項目金額，求得增值額；再以增值額同扣除項目相比，其比值為土地增值率；然后根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應(yīng)納稅額。土地增值稅的稅率為：增值額與扣除項目金額的比率不超過50%的部分，適用稅率為30%；超過50%-100%的部分，適用稅率為40%；超過100%-200%的部分，適用稅率為50%；超過200%的部分，適用稅率為60%。 原問題：《拆遷安置住房房地產(chǎn)開發(fā)公司稅款如何繳納》

  回復(fù)于 2022-10-07 09:20:09