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  按《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)收費管理辦法》規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)（下稱物管公司）之間可以采取“包干制”或者“酬金制”的方式約定物業(yè)服務費用，而基于酬金制收費方式程序過于復雜物管公司一般不愿采用，實務中一般均采取包干制收費方式。采用包干制收費方式中，物業(yè)服務成本包括“物業(yè)共用設施設備的日常運行、維護費用”，電梯屬于物業(yè)共用設備，基于電梯運行所產(chǎn)生的費用當然屬于物業(yè)服務成本，屬于物業(yè)收費范圍。電梯運行所可能產(chǎn)生的費用一般包括：1、電梯修理、更換、改造費用；2、電梯廣告費用；3、電梯日常維護費用；4、電梯運行所發(fā)生的電費。按《物業(yè)收費管理辦法》規(guī)定：“物業(yè)共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本”。為此電梯修理、更換、改造費用不屬于物業(yè)服務費用，不在本文討論范圍，而電梯日常維護費用及電梯運行所發(fā)生的電費實務中一般沒有予以區(qū)分（廣東省1997年曾發(fā)布指導性文件，電梯運行電費單獨計算單獨收?。瑸榇吮疚木头謩e探討電梯廣告費用和電梯日常維護及電費收?。ㄒ韵潞喎Q電梯維護費）二部分。一、關于電梯廣告費用?；陔娞莩俗嗽陔娞輳d及電梯內(nèi)對應的等待時間，電梯廣告已成為重要的新興廣告類型，其中包括靜態(tài)電梯內(nèi)轎箱廣告及動態(tài)電梯前室（特別是電梯一樓門廳）視頻廣告等。不可否認電梯廣告既可以增加業(yè)主的收入也在一定程度上緩解了乘座人等待及乘座電梯期間的乏味。按照《物業(yè)管理條例》第五十五條的規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用”。為此電梯廣告設置的程序是：物管公司先應當征得業(yè)主大會或授權業(yè)主委員會同意后方可進行電梯廣告發(fā)布。如未成立業(yè)主大會，則應在小區(qū)內(nèi)發(fā)布公告征求廣大業(yè)主的同意，且廣告收入應存入專門的帳戶不得挪用。對于電梯廣告發(fā)布收益分配，基于物管公司要進行統(tǒng)一的管理，也要耗費一定的時間和廣告公司就電梯廣告發(fā)布的簽約、審查等進行洽談，作者認為電梯廣告發(fā)布的收益小部分作為物管公司的管理成本（或酬金），大部分歸業(yè)主所有可用于小區(qū)公共設備的維修等相對較為公平合理。二、關于電梯維護費。對于電梯維護費，目前在國內(nèi)主要有以下幾種收費方式：1、按乘坐次數(shù)支付費用，可按乘坐單次支付費用，也可按月（按季）支付費用，典型的實施城市如重慶市，重慶市的部分寫字間電梯對外來人員按次收取電梯費。2、按戶平均分攤費用或按居住人口分攤費用（重慶市2004年發(fā)布指導性文件，對業(yè)主按戶據(jù)實分攤收取電梯費；哈爾濱市2009年發(fā)布指導性文件，電梯維護費按戶分攤，電梯運行電費按層分攤）。3、按面積分攤費用，包括成都在內(nèi)大部分的城市采用此類方式，成都市2007年發(fā)布指導性文件，電梯費含在物業(yè)管理費中按面積收??；廣州市2004年發(fā)布指導性文件，電梯費含在物業(yè)管理費中按面積收取（電梯運行電費分開合理分攤單獨收?。?、按面積分攤結(jié)合系數(shù)確定費用，先選定一個基本電梯維護費價位的樓層，在該樓層之上逐漸加收電梯費，該樓層之下逐漸減收電梯費，使增加的電梯費和減少的電梯費和差為零，常州市2009年發(fā)布指導性文件，電梯費按建筑面積結(jié)合樓層系數(shù)收?。◤V州市1999年曾發(fā)布指導性文件，電梯運行電費按樓層系數(shù)分攤，首層不使用電梯的住戶不分攤電費）。以上幾種收費方式的利弊分析：第一種方式的好處就是做到按次收費避免電梯費用分擔的糾紛，但最大的缺陷就是使日常的物業(yè)運作復雜化（有可能還需要安裝IC卡計費系統(tǒng)設備）。隨著都市化生活節(jié)奏的加快，人們越來越喜歡和適應簡潔、高效的生活方式，按次收費顯然和人們的追求相違背。不僅如此，對于業(yè)主的親友來訪、接受郵件快遞、便民送貨上門服務等都會帶來很大的不便（耗費時間、需準備零錢）。這種收費方式直接把簡單的事情復雜化，與簡單高效的現(xiàn)代生活方式是背到而馳的，顯然不能適應社會的發(fā)展。第二種方式的好處較為明顯，對于按戶收費其計費方式非常簡單，但弊端同樣明顯，其收費方式不能體現(xiàn)公平、合理，特別是單位住戶內(nèi)居住人口比例有很大的差別，對小戶型或居住人口少的業(yè)主最不公平（但如按居住人口收費，其計費方式相對更為復雜，且由于居住人口可能發(fā)生變化容易在業(yè)主和物管公司之間發(fā)生分歧）。另外，根據(jù)“誰受益誰付出”的日常生活常識，這種方式相對不為住在低層尤其是底層業(yè)主所接受，容易遭到這類業(yè)主的抵制而引起低層尤其是底層業(yè)主的連鎖反應，造成一種業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管公司之間因為電梯費用分攤方式出現(xiàn)分歧而產(chǎn)生以拒交物管費等方式的對抗，最終會損害全體業(yè)主的利益。第三種方式的利弊與第二種方式相似，但相對來說，按面積收取電梯費其計費方式和物管費收費的計費方式相同，且不會發(fā)生計量變化，雖然同樣不能解決低層、底層業(yè)主費用承擔方式上的公平合理問題，但相對于第二種方式來說，更為科學、合理、方便些。第四種方式的好處是：如計算公式較為科學的話就可以基本體現(xiàn)效率與公平的兼顧，也充分考慮電梯的使用頻率。唯一的弊端在于計算相對較為復雜，可能會引起部分業(yè)主的誤解，也相對增大了物管公司的工作量。同時，計費的基數(shù)和系數(shù)也會因理解不同而出現(xiàn)較大分歧，在確定收費方式和收費范圍以及具體計算方式上容易形成意見各異局面。此種計費方式雖然仍有缺陷，但相較前三種方式進步許多。為此，作者本人贊成實施第四種收費方式。三、電梯維護費收費的改革及探討。1、需要政府主管部門主導出臺指導性文件?，F(xiàn)代住宅商品化程度越來越高，業(yè)主對自身的權益維護意識也越來越強，因電梯使用收費而出現(xiàn)的糾紛也日益增多，原有的物業(yè)電梯收費方式也顯得愈加不合時宜。在這種狀態(tài)下無論是物管公司或業(yè)主委員會單方面對電梯收費作出規(guī)定還是物管公司與業(yè)主協(xié)商確定都將是一個艱難、漫長而又充滿爭議和不同意見的過程。即便最后依少數(shù)服從多數(shù)定下了收費標準也因為缺乏權威性而受到持不同意見業(yè)主的質(zhì)疑或抵制（當然，對于采用按面積計算電梯維護費的城市，物管公司直接向物價局申請收費標準就可以。但要進行系數(shù)改革，在未有政府指導性文件的前提下，漫長的談判進程難免）。同時，物管公司在接手新的物業(yè)樓盤的過程中也因為缺乏權威性的指導意見而與業(yè)主或業(yè)主委員會就因電梯收費問題出現(xiàn)一個繁雜、反復的磋商過程。加重了物業(yè)管理的難度、糾紛風險及時間機會成本。近年來，有許多城市的政府主管部門意識到了物業(yè)管理中電梯收費的問題，相繼出臺了相關的指導性意見和相應的實施辦法。如江蘇省常州市房管局就于2009年10月1日實施的《常州市市區(qū)住宅電梯運行維護收費管理辦法》對物業(yè)管理中電梯的使用、運行、收費范圍、收費標準等容易引發(fā)爭議糾紛的部分作出了明確的規(guī)定。相類似的如成都、重慶、廣州、哈爾濱等城市的政府主管部門先后出臺針對物業(yè)管理中有關電梯收費的政府指導性意見，這些都不失為對物業(yè)管理中電梯費計費方法作出了有益的改革探索。2、需要業(yè)主委員會的積極參與。政府指導性意見對于對電梯維護費的改革及推動僅是前提條件，業(yè)委會更應有所作為。雖然政府部門出臺了相關的電梯維護費收費規(guī)定，但在各小區(qū)具體操作上，政府不會也無法干預太多。因此，作為小區(qū)業(yè)主最高“權力機構(gòu)”的業(yè)主委員會應從業(yè)主利益的角度出發(fā)，多和物管公司溝通協(xié)調(diào)，最終產(chǎn)生一個雙方都能接受的操作方案。如果物管公司堅持執(zhí)行顯失公平的收費規(guī)定，業(yè)主委員會有權“罷免”物管公司。同時，業(yè)主委員會作為業(yè)主的自治機構(gòu)也應該在成立后對推動電梯收費改革積極行動。例如更換物管公司后與新入駐的公司在政府指導意見的基礎上進行協(xié)商，對電梯的收費范圍及標準在本著維護業(yè)主利益的基礎上進行約定，必要時還可以通過召開業(yè)主大會的方式與業(yè)主、物管公司進行溝通，廣泛征求大多數(shù)業(yè)主的意見及建議。3、低層或底層業(yè)主依法應支付電梯費。低層或底層業(yè)主是否需要承擔電梯費用？按《中華人民共和國物權法》第七十條的規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務?！彪娞葑鳛闃莾?nèi)全體產(chǎn)權人的共用財產(chǎn)，因此運行維護費用理應由樓內(nèi)全體產(chǎn)權人共同承擔。進一步解釋任何業(yè)主都有使用電梯的權利，只是對低層或底層業(yè)主來說，只是一般未行使或較少行使這種權利罷了，但不能因此而不承擔電梯費用。換句話說即使權利可以放棄，義務應該承擔。同時，相對現(xiàn)代電梯公寓來說建設負一層或負二層的車庫是普遍存在現(xiàn)象。低層或底層業(yè)主完全不使用電梯的現(xiàn)象幾乎不存在。因此，從物權法的角度來看低層或底層業(yè)主完全不付電梯費用的理由完全沒有法律依據(jù)。低層或底層業(yè)主應該怎樣承擔電梯費用？雖然從物權法的角度看其依法應承擔電梯費，但從民法基本原則公平合理的角度看，其所應該承擔電梯費的范圍、份額還是值得探討和商榷的。根據(jù)“誰受益誰承擔”的生活常識，該些住戶因使用頻率極少，因此少承擔電梯費是符合遵循公平合理、等價有償?shù)拿穹ɑ驹瓌t的，也符合人們的日常思維習慣和價值標準的。這一觀點在常州、廣州等城市已付諸實施，并逐漸得到業(yè)主們的認同。為此，低層或底層業(yè)主承擔較少的電梯費用，高層的業(yè)主承擔較多的電梯費用完全符合民法的公平合理原則，更容易推廣被廣大業(yè)主所接受。 原問題：《業(yè)主以住在一樓未乘坐電梯或少乘坐電梯而要求少繳納物業(yè)服務費，合理嗎？有法律依據(jù)沒，案例呢？》

  回復于 2022-10-28 19:55:47