律師回復

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  李偉民律師 云南玉源律師事務(wù)所主任 讀者提問： 我與宋某簽訂了一份房屋買賣合同，約定宋某將其一套在銀行按揭抵押的房屋以75萬元賣給我。因簽訂合同時尚有20萬元的抵押貸款未還清，合同中約定由宋某清償20萬元銀行抵押貸款后再辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶登記手續(xù)。銀行知道買賣合同的情況后，說他們不同意轉(zhuǎn)讓，我們簽訂的合同無效，對此我很擔心，請問這種情況該怎么處理？ 律師解答： 根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第四十九條和《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定，除非經(jīng)抵押權(quán)人同意，用轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)所得的價款清償債務(wù)，或者受讓抵押物的人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)以外，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。但上述法律的禁止性規(guī)定，是對實際轉(zhuǎn)讓行為的禁止，即登記抵押的房產(chǎn)不得實際轉(zhuǎn)讓、不得辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，而不是對當事人簽訂上述登記抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的禁止性規(guī)定。就你提出的問題而言，上述法律不是針對抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。結(jié)合物權(quán)法第十五條和最高人民法院印發(fā)的《全國民事審判工作會議紀要》關(guān)于合同效力問題的有關(guān)意見，你和宋某簽訂的房屋買賣合同是有效的，并非無效。至于糾紛的處理，提供以下意見供你參考：盡管合同有效，但在解除抵押之前，未經(jīng)抵押權(quán)人即銀行同意，房屋的所有權(quán)是不能實際變更過戶到你名下的，因此若你不想再買這房子，你已付了房款但宋某未清償銀行貸款解除抵押，你可以以抵押權(quán)未消除無法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，合同目的不能實現(xiàn)為由要求解除合同，并由宋某賠償所造成的損失；如果你想買這房子，則可要求宋某盡快清償銀行債務(wù)消滅抵押權(quán)后辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。這兩種方式，你可先與宋某協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可提起訴訟。 編輯：劉燕 原問題：《已設(shè)定抵押權(quán)的房屋買賣合同發(fā)生糾紛怎么辦？》

  回復于 2022-12-14 12:01:13